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特色小镇如何才能拿对地做好项目?拿地的五个必要条件!

发稿时间:2019-01-10 14:16来源:年丰实业 【浏览次数:次 】
做好特色小镇开发有4个关键点:拿对地、聚集产业资源,让钱滚动起来、建设专属团队。房地产开发的关键因素,在于土地、资金、团队,而特色小镇还多了一个:产业资源。
 
特色小镇的拿地,和一般项目拿地,还是有比较大的区别,具体来说,只有满足下面这几个必要条件,才能拿对地做好项目。
 
1、出发点:
 
是做好产业,而不是以产业为幌子;否则在与政府“对赌”中会输得很惨。
 
有的房企希望以“产业小镇”为幌子拿一些便宜的地,然后盖住宅来卖。这在过去粗放管理的时候也许能在部分区域蒙混过关,现在则完全不可能了。现在,即使是比较粗放的地区的管理,也是把小镇分成好几期,项目一期完成招商入驻,才能开发二期。想糊弄是不可能的。
 
而在上海等地,根本不看入驻,而直接看税收。
 
你拿地的时候,地方政府就会与你签订对赌协议,要求你第一年实现多少税收、第二年实现多少多少税收……如果不达标,合同就会终止,你就要退出。
 
如果是工业用地,以亩产来衡量创税能力。如果是商办项目,则按平方米衡量创税能力。而且,地方政府能够判断你是否有导入产业的能力,以及产业的成熟度如何,而不会听你讲故事。
 
根据绿地的经验,不同地方的地方政府,都会有一个主导产业发展的官员,他的专业能力是很强的,他能甄别出你的技术和能力。和政府谈判之外,收并购也是获取小镇地块的一种方式,收并购获取的项目土地一般拿地早、地价便宜、优惠力度更大。
 
2、城市选择:
 
寻找能与地方政府的产业导向密切配合的地方
 
如果你家企业在某个产业上有优势,就要寻找重视这个产业的城市或区域拿地。你的产业匹配地方政府的产业方向,他就愿意和你深入合作。否则,除非你实力特别强,地方政府是不会接受的。
 
为什么?
 
从程序上来讲,地方政府的产业规划,都是经过人大等部门讨论审批的,不会轻易改变。
 
从客观条件来讲,当地能作出相应的产业规划,一定是因为当地有一定的产业基础了,可以集聚产业。你的产业再好,不能和之前的产业基础关联形成规模效应,也很难发展。
 
3、位置选择:
 
要享受大城市的辐射、交通便利
 
小镇最终是要吸引精英人群前来,才能够发展的,如果位置太偏,无法吸引到足够的人才,就发展不起来。所以小镇一般离大城市不能太远。
 
具体多远合适?要看城市。二线城市,辐射力相对弱,就要近一些,最好是郊区。北京上海等城市,辐射力比较强,那么北京附近的城市,比如保定,也不是不能选择。
 
当然,距离和交通的方便程度是相辅相成的,如果有轨道交通,远一点问题也不大。
 
下图是绿地花桥小镇的位置,充分享受上海、昆山的辐射。
 
 
下图是绿地杭州湾滨海新城的区位展示,实际上它同时享受上海、杭州、宁波的辐射。
 
 
4、要有与产业相关的核心资源:
 
比如,如果小镇最开始的出发点,就是承接大城市的溢出,那么距离和交通就是核心资源。
 
再比如,文旅小镇,景观资源、历史资源就是核心资源。
 
而产业小镇,附近区域相关的产业资源就是核心资源。
 
因为产业小镇只能是集聚产业资源,而不能完全凭空去创造资源。
 
如果当地人口流失严重,或产业基础为0,不管多强的企业,去了也只能失败。
 
当然,还有的小镇可能不止一个主题,那就要有多种资源。以绿地杭州湾滨海新城来说,它其实分为两块,一块是康养、一块是科技,科技的核心资源,是当地原来的汽车产业、轻工业,而康养的核心资源,则在于当地本来就有比较好的自然景观条件。
 
而绿地雪野湖小镇,也是做多个主题产业,其中做康养旅游产业,就是因为区域内有湖、古长城、峡谷、古村落等资源,如下图所示:
 
 
5、地块规模:
 
一般在1500亩-20000亩之间
 
小镇规模大了,边际效应才会大一些,能导入的资源也会多一些,小镇的优势才会出来。
 
小镇的地块,规模至少要1500亩。3000亩左右的特色小镇,一个主导产业就够了。而5000亩的特色小镇,如果引入的是新兴的产业,后续发展前景很广阔,一个产业也够了。
 
而产业如果相对成熟,或者产业链没那么长,5000亩以上就可以考虑引入2个以上的产业。
 
当然,现实操作中,地块是分批拿到,分期开发,最后连接起来的。