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中、美、日三国模式下的康养项目详细对比!

发稿时间:2019-01-24 13:44来源:年丰实业 【浏览次数:次 】

美、中、日因为经济发展水平和文化差异,在养老项目建设中呈现不同的规划模式。此篇文章集中归纳美国、中国、日本的不同养老业态,通过比较为中国的养老产业发展提供更多的借鉴意义。
 
一、美国模式
 
险资出资并持有+开发企业代建+专业养老运营商托管
 
美国的养老地产模式建立于上世纪60年代,已经形成了一个结构比较完善、门类比较齐全的养老地产产业结构与老年住宅体系,其特点是大规模开发,市场化运作,专业化程度高,市场细分清晰,是国内开发企业倾向于学习的模式,从很多项目都叫“太阳城”、“凤凰城”就能够看出来。
 
美国养老地产经过长期发展,已进入稳定发展阶段,形成完整的融资、建设、运营的市场化专业体系。在美国基本没有覆盖全产业链的大型商业养老机构,盈利能力较强的养老企业均出自细分领域。美国的养老产业链主要包括房地产开发商、房地产投资商(REITS)、养老住宅运营商。
 
而美国成熟的金融市场体系则渗透于产业链的各个结点,是养老市场化发展的重要基础,中国还不具备这种条件,照搬美国模式很难:
 
(1)房地产开发商从事传统的物业开发领域,通过向购房者出售物业获取收益。而从事养老地产的开发商会针对老年护理要求进行开发,例如增加残障人士专用设施,配置食堂、健身等社区会所等。
 
(2)REITS 是目前美国房地产企业的主流商业模式,通过物业置入并出租的投资方式,向租户定期收取租金作为收益。健康护理类REITS 是养老住宅的主要提供者。
 
(3)养老住宅运营商通过向老年租户出租物业并提供养老护理的方式获取收入,服务内容主要包括:餐饮、清扫、洗衣、陪护等。养老住宅运营商是养老服务的主要提供者。
 
美国养老地产不仅配套设施等硬件非常完善,软件也相当人性化。其中较为典型的一种养老居住模式是老年社区,以成熟的商业化运营模式著称。老年社区既是美国郊区化的产物,更源于其特定的地理和社会背景——充裕的土地资源,发达的市场环境,较年轻的老年群体。
 
这类社区多建设在郊外地段,以低密度住宅形式为主,主要面向较年轻、健康、活跃的老年群体,提供居住和配套服务。比如大家比较熟悉的太阳城中心老年社区。
 
补充:中美养老地产的发展背景差异
 
1. 目前中国老年人口比例仍较发达国家小,但老龄化进程正在加速中。
 
2. 美国养老地产运营贡献的收益率有限,盈利主要靠租金收入,租金率回报率达6%-8%,中国一线城市的租金回报率仅2%-3%,行业收益与风险严重不匹配。
 
3. 美国养老业扶植政策虽少,但REITS 享免税待遇,而中国针对营利性养老机构的优惠政策形式单一、力度有限,与日本等福利型养老国的差距更为显著。
 
4. 中美价值观在家庭、消费、住房等方面存在差异,美国市场化的养老模式难以简单复制。
 
5. 中美文化存在巨大的差异性,最典型的就是中国老人不能接受远离家人,完全在一个老人社区中的养老方式。
 
国内养老市场起步不久,各个环节的专业力量还不够,开发企业独力承担,风险高、压力大。所以,目前中国直接学美国模式会有问题,不过美国的专业化市场分工模式肯定是大势所趋。
 
二、日本模式
 
精品、连锁化发展模式
 
作为世界上老龄化最严重的国家之一,日本先于中国29年步入老龄化社会,其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。
 
日本养老地产的模式主要分为“机构设施”和“住宅”两个大的类别。
 
1
 
机构设施模式
 
由房地产开发商建造的适合老年人居住的房屋,配备各种设施,并同时配备专人提供各种老年人所需要的饮食、医疗、护理、娱乐服务为主的模式。主要包括护理型医疗设施、老人疗养设施、特别护理住家、收费老人住家、集体住家、生活援助住屋等类别。
 
2
 
住宅模式
 
主要分为高龄者住宅、年长者住宅、银发住宅以及自有产权住宅等几类。“住宅”类入住对象一般为年龄在60岁以上但是自理生活的身体处于健康状况的老人。
 
日本强调老人们在自己的家中和社区中养老,与社区互动。目前,日本的养老服务已经在主推“小规模多机能的社区养老”这样的社区养老机构,床位一般在20-30张,提供以是白天的日托服务或居家上门服务。
 
台湾地区养老地产开发也表现为规模小的特点,一般来说,100张左右的床位数的养老项目是被认为比较经济、合理的规模。
 
三、中国模式
 
对于中国企业来讲,有三种符合国情的开发模式原型可供考虑。
 
1
 
“老少配”的隔代亲情社区模式
 
这种开发模式打造的是一种适老化的生活社区,适合在城市外围区域开发(直接受城市公共交通辐射),开发规模约500~600亩较为适宜。开发企业需要自持少量养老物业用于经营,依靠其他物业的销售来盈利。
 
整个社区是年轻人群与健康老人混合居住,并不是仅仅针对老年人的社区。
 
这种模式的优点是多方面的,例如,“少量持有(少于30%)+大量销售(大于70%)”可以让企业有条件持续开发;“年轻人+老人”的混合居住可以降低老人的孤独感,整个社区中的老人组团“分隔而不分离”,子女与父母既能够相互照顾,又能避免生活习惯的相互干扰,整个社区既有年轻活力又有安宁安详的居住氛围,非常符合中国人的“家文化”传统,市场接受度很高。
 
本模式的整体盈利思路是“销售物业+持有经营+服务输出”。
 
前期销售实现快速回现,保证现金流,为后续开发补血;全程持有有利于树立品牌,塑造核心价值,确定社区属性,为长期发展创造价值;中后期实现服务输出,包括管理、标准、品牌、客户资源。
 
2
 
完全持有的会员制医养综合体模式
 
这种开发模式打造的是一种专业化的养老机构,需要依托城市的医疗资源,适合在城市区域内开发。此种模式必然是全部持有物业,不能销售产权,项目的占地规模不能太大,针对的客户是高龄老人或者慢性病老人,需要提供专业护理服务。
 
这种开发模式有两个开发要点。
 
第一个要点是采用“会员制模式”盈利,这是受到不可销售产权的限制条件所决定的。虽然“会员制”有种种优点,但是经过市场验证和深入了解,我们发现并不是随便一个项目都可以采用“会员制”模式,因为其设计前提是“销售服务”而不是“销售使用权”,如果开发企业没有能力提供丰富的养老服务,仅仅提供物业供老人居住,那么市场是很难买单的(目前多个会员制名义的养老项目都遭遇了市场瓶颈)。
 
在有丰富服务内容的前提之下,运用“会员金字塔”模式,可以解决企业开发过程中的资金流问题。终身类会员的数量最少,但是会费金额最高;押金类会员可分为使用物业和不使用物业两种;消费类会员可以形成一个很大的会员服务网络和会员需求链条,其盈利空间很大(市场上已经有成功的类似项目)。
 
各类会员的费用结构设计和金额确定实际上是一个非常具体和有创造性的工作,需要结合企业的财务情况和项目当地的市场条件进行详细的多方案财务测算。
 
第二个要点是“医养结合”。物业提供一定的“医疗”功能,引入康复医院、中医院等机构,这类医疗机构既可以提供老人需要的康复和养生服务,又可以使用医保,降低老人的支付门槛,这是项目的核心吸引力。
 
同时,物业中的老年公寓、护理院等提供了专业化的养老服务,支撑了会员制模式。“医养综合体”在建筑形式上可以是单栋楼体的底层为医疗功能,楼上为养老功能;也可以是多栋楼体中的一栋为医疗功能,其余为养老功能。
 
3
 
关键设施驱动的养生目的地模式
 
此类模式打造的是一种“旅游+养生+养老”的主题社区,是“强养生弱养老”的功能定位。此类项目的区位一般比较远,距离主城区的车程在半小时到1个半小时不等,自然资源较优良,地块规模较大,但是配套条件非常不足。
 
这种模式针对的主要客户并不单单是老人,还有更多具备高保健意识的中高端家庭。之所以称之为“养生目的地”是因为开发企业必须持有一定规模的养生主题设施来保证项目对目标客户的吸引力,以克服距离问题。
 
此模式依靠物业销售、会员服务销售和持有设施的经营来盈利。
 
主题社区的打造主要从四大方面入手,包括环境体系、项目体系、服务体系和居住体系;功能平台要围绕保障身体健康、资产健康、精神健康、日常生活和生活空间这五大需求来构建。
 
养老地产的三种开发模式总结的仅仅是一种开发原型,项目操作中会有具体的情况和更加复杂的条件,并不是简单照搬某一种原型就能直接解决问题的,实际的项目可能需要几种模式的组合,或者项目在不同发展阶段运用不同模式。